堅持房住不炒 銀行“涉房”貸按兵不動

　　受新冠肺炎疫情影響，全國大多數省市啟動突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級響應并相繼關閉售樓處，房企的銷售、資金回籠、項目融資等均受到較大影響。

　　相關數據顯示，2020年95家房超5000億元的債券到期。一邊是房地產企業(yè)銷售量下滑，一邊是債券到期，房企的資金壓力倍增。

　　在采訪中，《中國經營報(博客,微博)》記者了解到，今年融資的緊平衡狀態(tài)依舊會延續(xù)，但在邊際上，可能會呈現放松態(tài)勢。從操作層面來看，業(yè)內人士認為，受疫情的影響，銀行業(yè)務安排和放款節(jié)奏或不如其他金融機構，更多可能需要借助股權融資等直接融資渠道。

　　年內5000億債券到期

　　作為北京一家房地產企業(yè)的房產經紀人，今年春節(jié)是王強(化名)近五年來陪伴家人最久的一個假期。

　　“往年，在正月初五左右我就已經準備返回工作崗位了，在‘返鄉(xiāng)置業(yè)季’奮戰(zhàn)新一年的樓市‘小陽春’�，F在我只能在家中待命，在線上賣房�！蓖鯊娞寡�，線上賣房雖然在一定程度上填補了他春節(jié)期間業(yè)績的空白，但由于數量有限，從短期看，公司整體的資金回籠比較受影響。

　　王強的情況并不是個案。中指研究院發(fā)布的《中國主要城市房地產市場交易情報(2020年1月)》顯示，受春節(jié)假期及疫情影響，1月樓市成交遇冷，監(jiān)測的主要城市成交面積環(huán)比下降41.42%，20個代表城市環(huán)比均有不同程度下滑。

　　天風證券銀行業(yè)首席分析師廖志明指出：“1月20日以來的三周房地產銷售銳減，勢必會影響到個人房貸需求。我們認為，短期來看，房地產開發(fā)企業(yè)由于銷售低迷，資金壓力預計加大�！�

　　房企在應對資金回籠焦慮的同時，還面臨債券到期兌付的壓力。

　　據第三方機構克而瑞統計，2020年，95家典型房企共有5575億元的債券到期，相比2019年到期債券增長了43%。其中，1月、7月和11月均為償債高峰，償債規(guī)模分別為616億元、615億元及662億元。

　　“預計房企發(fā)債也將受到影響。2020年1月房企境內外發(fā)債1223億元，同比減少16.59%，其中境內發(fā)債357億元，同比減少63.40%。當然有春節(jié)因素的擾動，但可以預見的是，疫情會在不同程度上影響房企債券發(fā)行�！敝袊�工商銀行投資銀行部房地產首席分析師柳陽補充分析道：“地產公司IPO集中在港股，由于疫情延續(xù)，其上市節(jié)奏可能會延后。此外，受制于疫情，金融機構、開發(fā)商、建筑商的開工節(jié)奏也被打亂，銀行開發(fā)融資、信托融資也會收到不同程度的延后。”

　　穆迪分析指出，疫情可能影響開發(fā)商未來幾個月的融資計劃。不過，國家發(fā)改委在最新通知中允許開發(fā)商申請將現有發(fā)債額度有效期延長6個月，從而將提高開發(fā)商安排發(fā)行新債的靈活性。受疫情導影響，開發(fā)商一季度流動性可能也會有所減弱，不過多數受評開發(fā)商有充足的流動性進行緩沖。

　　記者注意到，考慮到房企的資金鏈壓力，多地政府出臺穩(wěn)定房地產行業(yè)的相關措施，主要包括延期繳納土地款、放松商品房預售條件、延期交房等。

　　“此類調整有助于房企靈活應對既有的現房銷售規(guī)則，充分體現了降低房企項目運作成本、靈活調整預售和銷售節(jié)奏的導向�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進分析指出，在2019年確實有很多房企必須等到竣工后才可以進行預銷售，資金回籠周期拉長，如今這類政策能夠壓縮資金回籠周期，有助于降低企業(yè)資金壓力，也有助于后續(xù)房地產業(yè)務更穩(wěn)健的開展。

　　融資渠道受限

　　在采訪中，業(yè)內人士認為，房地產企業(yè)融資情況可能在日后得到緩解。

　　柳陽認為，今年融資的緊平衡狀態(tài)依舊會延續(xù)，但在邊際上，可能會呈現放松態(tài)勢。2019年年底以來，按揭貸款的壓縮進度和節(jié)奏已根據市場情況進行了調整，而按揭利率也有可能在 LPR 總體下調的基礎上有所回落，但加點幅度目前不會隨意變動。此外，在嚴格監(jiān)管的基礎上，對一些融資窗口指導政策的節(jié)奏和把握或趨向靈活。

　　“2019年以來，在宏觀經濟資金面總體寬松的背景下，房地產融資仍然保持相對謹慎的態(tài)度。從資金結構上看，2019年全年國內貸款占比14.13%，較年初下降6.19個百分點。融資增速放緩主要源于監(jiān)管層對房地產金融的宏觀審慎管理，禁止資金違規(guī)流入房地產領域，同時也對融資增量進行控制。”柳陽說。

　　2月20日，央行發(fā)布最新一期貸款市場報價利率LPR。嚴躍進向記者分析，根據此次最新的報價，一年期下調了10個基點，五年期及以上的則下調了5個基點，類似調整降低了企業(yè)成本，有助于重現企業(yè)活力。尤其是當前各行各業(yè)的資金壓力很大，損失也比較大，此類貸款利率的變化，客觀上有助于形成更為明確的降成本導向，對于相關企業(yè)的活力激活有積極的作用。

　　“受2019年銀保監(jiān)會發(fā)布的《中國銀保監(jiān)會關于開展‘鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設’工作的通知》等監(jiān)管文件的影響，疫情結束后，銀行可操作的主流產品仍舊是并購貸、更新貸和開發(fā)貸等產品，但因涉房業(yè)務權限方面大部分都已收歸總行，因此分、支行層面的涉房業(yè)務操作仍舊較為困難�！蔽髡�資本指出，從與銀行的溝通情況來看，銀保監(jiān)會的強監(jiān)管基調不會變，今年放水的可能性很低，最多可能是適度寬松。另外，銀行受疫情的影響，雖然在常規(guī)融資產品上一直尋求突破，但總體信貸政策方面對地產的支持仍舊有心無力。

　　“我們每年對房地產的凈增額不同，銀行對房地產的投入主要有三種，即貸款、表外理財和債券投資。今年的凈增額比2019年要多一點，不過總體變化有限，這也和大行對房地產行業(yè)融資一直保持謹慎有關。” 某國有大行對公業(yè)務人士告訴記者。

　　某股份行上海分行人士表示，其所在銀行的開發(fā)貸政策暫無調整。從了解到的房企融資情況看，當前房企融資手段受限比較大，現在融資手段大多是通過股權、標準化或者找四大AMC合作。

　　某上市農商行投行部高管表示：“受監(jiān)管要求限制，農商行投資業(yè)務禁止涉房。目前我行只有一些按揭貸款和表內開發(fā)貸款可以做。但是根據監(jiān)管要求，此類貸款余額不能超過所有貸款余額的4%。”

　　值得一提的是，中國人民銀行在《2019年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》中再次強調，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產金融長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

　　在幫助房企緩解融資難題的同時，監(jiān)管層對于房地產授信業(yè)務的監(jiān)管也未曾松懈。1月，銀保監(jiān)會對部分銀行存在的針對向未竣工驗收的商業(yè)用房發(fā)放按揭貸款、流動資金貸款挪用入房地產企業(yè)等情況進行了處罰。2月17日，山東河東農商行因存在利用固定資產貸款科目發(fā)放房地產開發(fā)貸款的情況被罰款110萬元。